jueves, 30 de junio de 2011

COTIZACION DEL DÓLAR Al 30 DE JUNIO DE 2011.

Las cotizaciones de dólar en el mercado uruguayo al 30 de Junio de 2011 fueron las siguientes:



Dólar pizarra comprador $ 18,15


Dólar pizarra vendedor $ 18,60


Dólar Interbancario $ 18,40



Euro/ pesos $ 25,75- 27,70


En el mercado interbancario la apreciación del peso frente al dólar para el mes de Junio fue de; 1, 075%.



En los primeros seis meses del año el valor del dólar descendió un : 8,41%


Se estiman cotizaciones mas bajas para el próximo mes, donde se podría bajar la barrera de los $ 17,00 en el valor pizarra comprador.

miércoles, 22 de junio de 2011

ENCUESTA  CONTINUA  DE  HOGARES. ABRIL DE 2011

El INE ( Instituto Nacional de Estadistica), en su Encuenta Continua de Hogares correspondientes al mes de Abril de 2011 informo acerca de los niveles de Empleo, Desocupacion, Ingresos Medios del Grupo Familiar e Ingresos per Capita.

Los principales datos son los siguientes:

Tasa de Empleo Total Pais :  60,1%

Tasa de Desempleo:

Total Pais---------6,6%

Montevideo-------7,2%

Interior------------6,2%

Ingresos medios a Valores Corientes.

Total Pais...................$ 31.120

Montevideo................$ 37.524

Interior.....................$ 26.439

Ingresos por Persona en Valores Corrientes:

Total Pais.....................$ 11.216

Montevideo...................$ 14.282

Interior........................$   9.174

domingo, 12 de junio de 2011

ES UN BUEN MOMENTO PARA COMPRAR UN INMUEBLE?




Este es un tema de sumo interés en todo el país y en la Costa de Oro en particular, ya que los precios de los inmuebles han subido de forma importante.


Recordemos que los precios de los inmuebles en el Uruguay se manejan exclusivamente en dólares, (o Euros), pero no en pesos como seria lo más aconsejable, esto es parte de la enorme dolarización que tiene la economía del país.


En el país hay una fuerte tradición de que el dinero invertido en” ladrillos” o sea en inmuebles siempre es un buen lugar para defender el capital, ya que mas alla de las variaciones del mercado de precios en sus diferentes ciclos, al final siempre se retoma el valor y se mantiene el capital a salvo.


Inicie esta columna con una pregunta: es un buen momento para adquirir un inmueble? Y la respuesta no es una sola, ya que es bien diferente si adquirimos una vivienda como nuestra casa (vivienda única) para vivir en ella o la compramos como una inversión y seguramente la alquilemos para obtener una renta mensual.


En primer lugar vamos a hablar de inversores medios, no de los grandes inversores que se manejan con otros parámetros, o sea hablamos de viviendas que tienen un precio de venta del orden de los 100.000 dólares.


Si es para comprar nuestra vivienda única, en la que vamos a vivir, y contamos con el dinero como para pagarla ya sea producto de la venta de otra vivienda, o de la obtención de un préstamo hipotecario en Unidades Indexadas siempre es un buen momento, ya que no estaremos especulando con la suba de precios o de la renta que de por alquileres.


Igualmente para defender la inversión siempre hay que considerar una posible venta (aunque de momento no la tengamos en nuestros planes), ya que nunca se sabe lo que nos puede pasar.


Para defender la inversión debemos considerar además del precio la calidad de la construcción, las terminaciones, las dimensiones del terreno, los linderos, cercanías de la costa o de la locomoción, comercios o colegios, entre algunas consideraciones ya que esos seguramente serán elementos que nos beneficiarán al vender.


Además es fundamental tener en cuenta todos los costos de una compra venta: comisiones, impuestos y escritura, pero lo fundamental será ver si el inmueble tiene sus planos aprobados y sus aportes realizados al BPS.


Si la adquisición es para invertir, debemos intentar además de lo anterior comprar en un precio de mercado, pero lo más próximo al piso, es decir al precio más bajo, pero esto es difícil en este momento ya que el mercado está el alza de precios y las llamadas oportunidades no son muy frecuentes, más bien los precios están en el techo del mercado.


Durante el año 2010 y los primeros meses de este 2011 los aumentos en los precios de los inmuebles se aceleraron y ahora estamos con incrementos más controlados.


Lo que sucedió es que el stock de inmuebles usados en el segmento de precios más bajos ya se vendió y no quedan prácticamente más.


Las causas de los incrementos de precios de las viviendas son varias: por un lado una mayor demanda y una menor construcción de viviendas, en los últimos años se construyo básicamente en zonas costeras en proyectos de promotores privados con valores medios y altos: no se construyeron viviendas sociales o de menor costo.


Por otro lado la causa de este enorme crecimiento de precios es financiera: los Bancos pagan un mínimo interés por los depósitos recibidos, el aumento de los precios de los alquileres y la baja del tipo de cambio.


Todo junto volcó a los pequeños y medianos inversores a adquirir viviendas para salvar el capital con una propiedad de respaldo y una renta de alquileres muy superior a l ofrecida por los bancos.


Además todos los costos de la construcción se incrementan en pesos uruguayos (mano de obra, aportes, fletes, materiales, etc) mientras que el tipo de cambio continúa con su caída constante lo que hace que los precios medidos en dólares continúen subiendo.


Esta situación no cambiara rápidamente en el caso de una mini devaluación( suba del precio del dólar) por ejemplo si subiera de los actuales $ 18,30 a los $ 22,00 los vendedores recibirían mas pesos y los compradores continuarían pagando los mismos dólares, ya que los precios no se ajustan rápidamente, una vez que subieron se necesita de un tiempo para comenzar a descender, será el mercado que muestre que las ventas están detenidas como para empezar a realizarse compra-ventas a un precio menor.


Los precios de los alquileres subieron de forma importante en los últimos tres años y aun se continúa comprando inmuebles para alquilarlos ya que aunque la rentabilidad es de aproximadamente un 5% del capital invertido, no se consiguen opciones que den ese rendimiento.


Recordemos que del alquiler anual recibido al propietario le quedan entre 8 meses y 8 meses y medio libres el resto se lo llevan fundamentalmente el pago de: IRPF, Primaria, Contribucion, Comision de Inmobiliaria, Gastos de Administración.


Recordemos que los alquileres por temporada, pueden aparentar ser muy buenos pero se debe tener en cuenta que el propietario debe pagar los gastos de los restantes meses en que no se alquila (Ute, Ose, Jardinero, Alarma, Gastos comunes, etc), además de no tener la seguridad de poder alquilarlo en todas las quincenas.


Bien diferente es la renta de alquileres si el bien ya lo tenemos en nuestro patrimonio, lo compramos en otra época y ahora no tenemos nada que invertir (quizás algo de mantenimiento o actualización si fuera necesario) entonces si aprovechamos los altos precios de los alquileres.


De manera que si estamos comprando en este momento de suba de precios casi seguro que estaremos pagando precios “techo” y será más difícil obtener una ganancia en plazos cortos y peor si el mercado se detiene o los precios comienzan a bajar.


Las ganancias en inmuebles se deben medir a mediano plazo, aproximadamente en diez años, ese es un tiempo como para evaluar el retorno de la inversión.


Finalmente podemos decir que la mayoría de las transacciones inmobiliarias son al contado, que las que se hacen con financiación bancaria no superan el 10%, y las financiaciones de los vendedores son escasas.


Es bueno decir que el préstamo bancario para compras de una vivienda, es un crédito hipotecario se hipoteca a favor del banco la propiedad que se está comprando hasta la cancelación total del prestamos recibido.


Estos préstamos tienen como dos etapas una es personal la persona o grupo familiar debe cumplir con las exigencias para que su solicitud de préstamos (capital solicitado y cuota mensual pagar) se aprobada con total independencia del valor de la casa a comprar, de manera que el prestamos es básicamente a la persona no a la propiedad.


Si compramos una propiedad de 100.000 dólares y solicitamos un prestamos de 40.000, debemos calificar con nuestros ingresos nuestra capacidad de pago para luego si esta la propiedad con su documentación al día realizar la hipoteca.


Las deudas hipotecarias son personales, con respaldo de la propiedad por lo que no son transferibles, al momento de vender se deben cancelar.


Francisco Antelo.


ww.economiaclara45.blogspot.com

miércoles, 8 de junio de 2011

  INFLACIÓN A MAYO DE  2011.

El INE ( Instituto Nacional de Estadística), como lo hace todos los meses publico el IPC (Índice de Precios del Consumo) y los datos son los siguientes.

Durante Mayo de 2011 los precios subieron un 0,33%, con con que se acumula en los cinco primeros meses del año un aumento del 4,34% y se llega a un 8,53% en los últimos doce meses.

En el año 2010 para los mismos periodos las cifras fueron:

0,16%, 2,80% y 7,09% respectivamente.

Aunque el índice del año móvil cerrado el 31 de mayo esta por encima de la meta de inflación para el año 2011, se estima que no se superara la peligrosa cifra del 10,0% anual.

Se considera muy importante para mantener la Inflación en estos niveles la evolucion de las tarifas publicas y del tipo de cambio.

domingo, 5 de junio de 2011

UNIDAD  INDEXADA  UI    JUNIO  2011.


El INE (Instituto Nacional de Esatdistica), publico ,como lo hace habitualmente las cotizaciones diarias de la Unidad Indexada para el perido comprendido entre el 6 de Junio y el 5 de Julio de 2011.

Las principales  son las siguientes:

 6 de Junio    $ 2,2364

30 de Junio   $ 2,2423

 5 de julio    $  2,2436

miércoles, 1 de junio de 2011

COTIZACIONES AL CIERRE DE MAYO 2011.




DOLAR PIZARRA COMPRADOR: $ 18,40

DOLAR PIZARRA VENDEDOR : $ 18,85

DOLAR INTERBANCARIO : $ 18,60

DOLAR EN ARGENTINA : $ 4,09
DOLAR EN BRASIL : 1,58 REALES
EURO/DOLAR : 1,44INDICE DOW JONES : 12.579
EURO EN URUGUAY ; $ 25,85/ $ 27,80

El precio del dólar en Uruguay continuo descendiendo durante el mes de Mayo, acompañando la tendencia regional y mundial.

Desde el 1 de Enero de 2009 se redujo la cotización del dólar en $ 5,75 lo que significa un 23,61 % de re-valorización del peso uruguayo.






En los primeros cinco meses del año 2011, la baja del precio del dólar fue de $ 1,49 lo que representa un 5,92%, llegando a valores similares a los de junio de 2002.